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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「不動産会社の販売員が教える!マンション価格を見極める方法」

こんにちは。晴(ハル)です。

気に入ったマンションを見つけても、その販売価格が妥当であるかどうかは気になるところですよね。

 本日は、「マンション価格を見極める方法」の記事をご紹介します。

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「マンション価格は、買い手も売り手も、最大の関心事です」

気に入ったマンションが見つかったら、その価格が妥当かどうかは、大変気になるところだと思いますが、販売元の不動産屋にとっても、価格は最大の関心事です。

なぜなら、不動産会社は営利企業ですので「マンションを少しでも高く売りたい」と考えますが、反面「相場より高く価格をつけ過ぎてしまって、売れ残るのは困る」とも考えるからです。

 

「不動産会社は、販売即完売は目指していない」

たくさんの不動産会社がありますので、一概には言えませんが、一般的な不動産会社は、「マンションが販売即完売」を目指していません。

なぜなら、即日完売する位の価格なら、もう少し高い価格でも、売れたのではないかと考えるからです。

即日完売する位の価格設定は、相場より、価格を安く設定してしまったことを意味し、場合によっては、販売企画の責任者は「甘い値付け」を付けてしまった責任者との社内的評価を受けてしまう程シビアです。

 

「実は、マンションの相場は、だれも分かりません」

不動産には路線価等、毎年、土地価格の指標が発表されてますが、あくまで目安です。同じエリアでも、敷地の面積、日当たり、近隣との建物の関係、建築できる建物の形状等条件は様々です。

また不動産価格は多くの「不確定要素」によって決定しますので、相場が読みづらく、実はマンションの相場は、だれも分かりません。

1.時期によって、同じエリアでも「マンション供給量」は変動します。

2.市況によって、土地・建築費・販売経費等の「マンション原価」は変動します。

3.景気の状況によって、「購入者のマインド」は変動します。

 

「1.マンションの供給量の変動」

 原則、マンションは、限りある土地に建てられますので、供給に一定の限りがあり、車のようにどんどん生産できるものではありません。

ですから、需要と供給の原理が働きやすいのも不動産の特徴です。

人気があり、あまり土地やマンションが供給されないエリアは、驚くほどの価格でも売れてしまいますし、反対にマンションの供給過剰のエリアは、値崩れを起こします。

例えば、今まで、マンションが高値で売買された実績があるエリアでも、大量のマンションが供給され始めると、不動産価格が下落し始めるといった具合です。

マンション価格は、「どの程度物件が販売されているか」「今後どれ位マンションが供給されるか」の希少性で、価格は大きく違ってきます。

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「2.市況によるマンション原価の変動」

マンションの価格は、「土地価格」+「建築費」+「販売経費」+「不動産会社の利益」で決まります。

不動産会社の利益は、ある程度操作できますが、土地・建築費・販売経費の固定費はそうはいきません。

この固定費は、市況によって、価格が変動しますので、高い時期に土地を購入してしまった場合は、マンション価格に反映せざるえません。

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「3.景気による購買意欲の変動」

不動産は大きな買い物ですので、景気に大きく左右されます。

景気が悪くなって、ボーナスも出ない状況であれば、マンション購入を一時見送ろうと考えるのが普通でしょうし、景気が良くなり、「株」等で大きく儲けた方が、高額なマンションを、現金で購入してしまうケースなども見受けられます。

 

「結局、マンションの相場は、購入者が決めるのです」

マンション価格は変動要素が多い以上、正確な相場を予測するのは難しく、結局は、マンションの相場は、その時の購入者自身が決めるのです。

では、気に入ったマンションの販売価格が妥当かどうかを見極める方法はなにかと言うと、それは「マンションが売れていくスピード」を見ることです。

不動産会社が付けた販売価格は、概ね「マンション完成時」に完売することがベストと考えますので、以下が見極めるポイントとなります。

・完成前に「完売」・・・相場より安い

・完成時に「完売」・・・相場なり

・完成後に「完売」・・・相場より高い

例えば、100戸のマンションを完売まで12ヵ月とすると、月間平均8部屋づつ売れれば「相場なりの価格」との判断ができます。(実際は、販売直後が一番部屋が売れる時期で、徐々に売れ行きは鈍っていきますが・・・)

 

 「最後の一言」

マンション価格が妥当かどうかを見極めるポイントは難しいですが、部屋が売れていくスピードが早ければ、早い程「設定価格」は安いとの評価を市況(購入者)がしていると考えられます。

ぜひ、気になるマンションがあれば、物件の売れるスピードも注意してみて下さい。

では!!

 

 

 

 

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「旅行に行きやすくなる仕組みを考えました」

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「旅行に行きやすくなる仕組みを考えました」

私は旅行が好きなのですが、なかなか行けていません。理由は2つです。

1.大人の仕事が忙しい。子供の学校や習い事も忙しい。

2.宿泊料金が高い・・・です。

「1.大人の仕事が忙しい。子供の学校や習い事も忙しい。」に関しては、比較的有休や代休を取れる大人は良いのですが、子供の学校はそうは行きません。

また「2.宿泊料金が高い」に関しては色々考えるところがあります。

 

「平日と休日の料金差」

平日は、9900円の格安の旅館も、休日は1万5000円~2万5000円に値段が跳ね上がることがあります(特に夏休み)。旅館業・レジャー施設は、休日・GW休暇などに宿泊が集中し、平日は閑散としているケースが多く、平日の赤字・薄利の穴埋めのため、繁忙期の休日は特に値段が高くなります。

つまり、平日もお客さんが集まれば、土日の宿泊費で補填する必要がないはずですので、ここでは、レジャー施設動員、特に「宿泊施設利用の平準化」を考えてみます。

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「政府の施策・取り組み」

ちなみに、政府でも、日本経済の景気刺激策として、「旅館業」のテコ入れには、色々施策を考えてますが、効果はイマイチのような気がしていますが、いかがでしょうか?

主な政府の施策効果は以下の通りです。

1.プレミアムフライデーの創設・・・実行済

2.プチGWの創設・・・実行済

3.「地域ごとによる休暇」を検討・・・国会での検討・見送り、

 

「日曜日・祝日を増やす弊害」

今までの政府の施策を見てみると、基本的には、休日を増やし、強制的に休みをつくることのようです。秋のプチGWやハッピーマンデーなどは、代表的な例ですが、休日を増やせば増やすほど、平日が休みづらくなります。

理由は、至極シンプルですが、休みが増えても仕事が減るわけではありません。祝日が増えた分、平日に処理する仕事が増え、増々「有休休暇」を取りづらくなるからです。

政府は、有休休暇を取得しない日本人の為、強制的な祝日を作っっているのでしょうが、いくら一律に休日を取らせる施策を実施しても、根本的なレジャー施設の休日集中・平日閑散は解消されません。

あくまでも、月曜日から日曜日まで、満遍なくお客さんが宿泊施設に泊まることが大切なのです。

 

「地域ごとの休暇取得も失敗に」

そこで、国会では「地域ごとの休日」も考えましたが、仕事は、日本全国でつながってますので、ひとつの地域だけ休日をとることが実現するわけがありません。

また、同じ地域で一斉に休めば、結局、近隣の施設利用は集中し、平準化は実現できません。

 

「平日旅行の最大のネックは子供の学校です」

平日に旅行するメリットは皆さんご存知だと思いますが、最大のネックとなるのは、子供の「学校」です。

大人は有休休暇を使えば、平日休みを作れますが、子供は毎日授業があります。

日本では、レジャーのために子供に学校を休ませることは、罪悪感、授業・勉強の遅れ、学校行事の遅延等の発生するために、しません。

それは民間企業の方が肌感覚で分かっていて、夏休み・冬休みの期間は、旅行料金も驚くほど高く設置されます。

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「平日旅行を促進する方法」

そこで、私は、各中学校区(学区の小学校含む)単位で、各校区ごとに順番に休んでいけば、この問題は解決すると考えます。

例えば、地域の中学校エリア単位で、A中学校区は5月の第一週の火・水曜日、B中学校区は6月の第2週の水・木曜日と言うように、半年に1度程度、平日2日間を「学校の休日」とし、子供の休みに併せて、親が「有休休暇」を取得、家族で「平日の旅行」を楽しむのです。

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「中学校単位での休暇のメリット」

では、「中学校区別休暇」のメリットは以下の通りです。

1.有休休暇も取りやすい。

同じ会社でも、子供の中学校はバラバラなので、有休休暇を取得しても、会社・同僚に迷惑をかけづらい。

2.教職員も休みを取りやすい。

中学校区単位の休みであれば、部活動の大会や試合等もないため、部活動の一斉禁止もさせやすい。

3.細かく平日の施設利用の平準化が可能。

中学校区単位なので、細かく休日を設定でき、根本的な平日の施設利用の平準化がしやすい。

4.経済は止まらない

あくまでも、親が子供の休暇に合わせるスタイルですので、仕事のある方は仕事をしていただければ「経済の停滞」は起こりません。

5.学区内の小学生・中学生が対象

休暇は、中学校区内の中学校・小学校ですので、私立の通う子供以外は、兄弟そろって休みを取得できます。

 

「最後に一言」

人の生活は、ただ単純な数値だけでは良い方向に導けません。

「長期休暇を与える」→「経済効果UP」とはならないのです。そこには「感情」が入り、今回のように、「休暇や旅行に行きやすい仕組み」を作る為には、私たちの仕事の習慣・子供の教育への考え方・ライフスタイル等を考慮するべきではないでしょうか?

 

では!!

 

 

 

 

 

「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法③・・・図面では分かりずらい点を確認して下さい」

こんにちは。晴(ハル)です。

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。
実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですが、失敗しないモデルルームの見学のポイントを以下のとおりです。
1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。
2.実際の間取りを想像してください。
3.図面では分かりずらい点を確認してください。

haruru1019.hateblo.jp

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法③・・・図面では分かりずらい点を確認して下さい」の記事をご紹介します。

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「図面では分かりずらい点を確認してください」

マンションの図面では、様々な情報が載っていますが、分かりずらい箇所がありますので、モデルルームで確認すると良いでしょう。皆さんの想像以上に、寸法や部品等は正確に再現しているので、参考になりますよ。

 では、以下の3つに気を付けて図面では分かりずらい点を確認しましょう。

「①天井の高さやドアの寸法・高さを確認できます」

「②モデルルームでは柱、梁も再現してます」

「③換気口やコンセントの位置だけでなく、高さも確認しましょう」

 

「①天井の高さやドアの寸法・高さを確認下さい」

モデルルームの天井の高さも正確に再現しております。一般的なリビングの天井高は2m40㎝~2m50cm位ですが、天井が高ければ高い程、部屋を広く感じさせてくれます。

また、キッチンや部屋の廊下等は、換気ダクトを天井の中に収めないといけませんので2m10cm~2m20cmでしょうか。

なお、モデルルームに使用しているドアは、実際のマンションに使うドアを使用していますので、素材の質感やドアの高さも確認しましょう。

ドアの高さについても、高さが高い程、解放感がでますので、確認のポイントです。

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「②モデルルームでは柱、梁も再現してます」

マンションにはコンクリートの柱・梁があります。

間取り図面にも、梁や柱の載っていますが、イメージしずらいのでモデルルームで確認しましょう。特に梁はよく確認しない部屋選びに失敗するケースもありますので、注意しましょう。

例えば、天井の高さは2m40㎝でも、30㎝の梁が出ていれば、床から梁下までの高さは2m10cmとなります。壁には家具を置く場合が多いので、特に梁下の寸法には気を付けてください。

 

「③換気口やコンセントの位置だけでなく、高さも確認しましょう」

マンションの部屋には、必ず24時間換気用の換気口が設置されてます。

換気口は、絵を飾りたい場所や家具を置きたい場所にあると、邪魔になりますので位置と高さをよく確認しましょう。

また、コンセントの位置は、図面でも確認できますが、高さはモデルルームで確認しましょう。最近のコンセントは、床から30cm以上の高さに設置されていることが多く、これはコンセント接続の際にかがまなくても良いユニバーサルデザインを取り入れているマンションだという事です。

 

「最後の一言」

モデルルームでは、正確に天井の高さや梁の高さ、換気口やコンセントの高さも再現しております。

間取図面では、平面の位置は確認できますが、高さはイメージしづらいですから、モデルルームで確認ください。特にマンションが完成していない時や設計変更の時は何度もモデルルームを見学ください。

 

 

 

 

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「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法②・・・実際の間取りを想像してください」

こんにちは。晴(ハル)です。

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。
実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですが、失敗しないモデルルームの見学のポイントを以下のとおりです。
1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。
2.実際の間取りを想像してください。
3.図面では分かりずらい点を確認してください。 

haruru1019.hateblo.jp

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法②・・・実際の間取りを想像してください」の記事をご紹介します。

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「実際の間取りを想像してください」

マンションのモデルルームの多くは「設計変更・間取り変更」をしています。

一番多い間取変更のパターンは、和室を洋室に変更し、和室とリビングの壁・襖を外し、リビングを広く見せる間取り変更が多いです。

また、モデルルームに選ぶ部屋のタイプは、マンションでも広いタイプの部屋が選ばれ、部屋の大きさは90㎡前後が多いように思われます。

では、以下の3つに気を付けての実際の間取りを想像しましょう。

 「①間取り変更・取り外された壁を想像しましょう」

「②モデルルームに置かれた家具のレイアウトを見ながら広さを想像しましょう」

「③気に入ったプランは、モデルルームと比較して、広さを想像しましょう」

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 「①間取り変更・取り外された壁を想像しましょう」

モデルルームの多くは、壁が取り払われ、できるだけ広く見せるようにしています。

リビングに隣接した和室をつなげたり、隣り合った2つの部屋を、広い1つの部屋にしてみたりです。でも、実際の間取りは、壁がありますので、モデルルームでは壁があると想像しながら、部屋の広さを確認しましょう。

 

「②モデルルームに置かれた家具のレイアウトを見ながら生活を想像しましょう」

モデルルームに置いている家具は、大きなものが多いですが、その部屋に合った家具のレイアウトをしております。また、モデルルームのインテリアをつくる際は、お住まいの家族構成・職業・趣味等をイメージして、家具やインテリアをつくります。

モデルルームでは理想のライフスタイルのひとつを提案を提案しておりますので、ぜひ、ご家族の参考にして下さい。

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「③気に入ったプランは、モデルルームと比較して、広さを想像しましょう」

実際に検討したいプランがあれば、間取り図を持ち込んで、広さを確認しましょう。「モデルの間口は〇〇mだから、気にいっているAプランは〇〇mで、これ位の長さなのか」と言うふうに活用ください。

検討に真剣なお客様であれば、営業マンも喜んで案内してくれますよ。

 

「最後の一言」

「モデルルームは豪華すぎて参考にならないよ」とおっしゃる方も多いと思いますが、家具のレイアウトや置いているインテリア等は、ある意味その部屋の良さを最大限に引き出したインテリア・ライフスタイルの提案なので、参考になります。

あとは、ご家族の検討しているプランと比べて、広さや寸法の確認に利用すると良いでしょう。

その際は、お持ちの想像力を最大に発揮してくださいね。

 

 

 

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「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法①」

こんにちは。晴(ハル)です。

まだ建物が出来ていないマンションを検討する場合、モデルルームを見学し、イメージを膨らませますが、「モデルルームだから豪華に作っている」「オプションばかりで参考にならない」など思われる方も多いのではないでしょうか?

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法」の記事をご紹介します。

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「失敗しないモデルルームの見学のポイント」

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。

実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですので、失敗しないモデルルームの見学のポイントをまとめてみました。

1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。

2.実際の間取りを想像してください。

3.図面では分かりずらい点を確認してください。

今回は、この中から「1.モデルルームの見学では、ここを見てください」をご紹介します。

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「1.モデルルームの見学ではここを見てください

モデルルームは、マンションの内装を知ることができる良い機会ですので、ぜひ、以下の点に注意して、見学してください。

①モデルルームの内装はオプション以外を見ましょう。

②ドアなどの細かい部品のグレードで、内装のレベルを知ることができます。

③マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります。

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  「①モデルルームの内装はオプション以外を見ましょう」

マンションのモデルルームは、内装のイメージを良くするため、オプションだらけです。特に以下の部分によくオプションを使用しています。

もちろんお金をかけてオプションを付けられても良いのですが、検討時期によっては、変更できない場合もありますので、ご注意ください。

<オプション例>

・リビングの壁(標準:クロス)(オプション:石彫壁)

・照明(標準:シーリング数個)(オプション:ダウンライト多数)

・廊下(標準:フローリング床)(オプション:大理石床)

・寝室(標準:フローリング床)(オプション:高級カーペット)

モデルルームでは、オプションは極力見ずに、標準のクロスやフローリングを参考に、部屋の内装をイメージするようにして下さい。

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「ドアなどの細かい部品のグレードで、内装のレベルを知ることができます」

私がマンション内装で気を付けてみる箇所は「ドアの取っ手」です。

「ドアの取っ手」のような、一般的に気付きにくい場所・部品に良いものを使っているマンションは、総じてこだわりのレベルが高く、良いものを提供しようとする企業姿勢も感じるからです。

「細部まで、こだわるマンションは良いマンションが多い」です。

 

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「マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります」

また、マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります。

一般的には、フローリングやドアの色が明るい場合は「若いファミリー層」、落ち着いた色の場合は「若干年齢の高い層・高年収層」を想定している場合が多いです。

色は好みですので、自分たちのイメージに合うかご判断下さい。

 

「最後に一言」

今回は、モデルルームの見学方法・ポイントについて記事を書きました。

モデルルームはプロのンテリアコーディネーターが考えた内装・インテリア・家具に囲まれた夢の空間です。モデルルームを見学する時は、「まずは、楽しんでみる」位の気持ちで見てみて、検討できそうな物件であれば、今回の記事を参考にしていただければ幸いです。

では!!

 

 

 

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「住宅ローンを借金と考える人と投資と考える人」

こんにちは。晴(ハル)です。

マンション購入するときには、住宅ローンを借りることが一般的ですが、このローンを皆さんは借金と考えますか?投資と考えますか?

本日は、「住宅ローンを借金と考える人と資産の投資と考える人」の記事をご紹介します。

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「私は住宅ローンを生活への投資だと考えます」

私は住宅ローンを投資と考えます。これは純粋な不動産投資をご紹介するお話ではなく、自分たちの生活への投資・備えだと考えてます。

私が生活の投資だと考える理由は以下の3つです。

1.賃貸でも、結局は、住宅費として固定費がかかるものです。なら・・・

2.ローンが支払い終われば、純粋な資産となる。

3.住宅ローンは団体信用生命保険が付いている。

 

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「1.ローンが支払い終われば、純粋な資産となる」「2.賃貸でも、結局は、住宅費として固定費がかかるものです。なら・・・」

 当たり前のことですが、ローンを完済すれば、マンションは、貸しても良いし、売っても良い「純粋な資産」となります。

住宅ローンは、毎月、支払わなければなりませんが、住むところを確保しながら、自分の資産に投資していると思ってます。

上記の「住むところを確保しながら」という表現は、とても重要で、賃貸であれば、家賃という固定費を払い続けますが、自分の家であれば、住宅ローンという固定費は払わないとけないのは同じですが、将来の資産に貯蓄しているものだと思ってます。

 例えば、私のマンション購入のためのローン返済は月額約8万円・年間約96万円ほどですが、返済が進めば進むほど、自分の資産になります。

最終的に手に入る資産の金額は、ローン完済後のマンション中古売買可能価格なのでしょうが、賃貸であれば、家賃を月額8万円・年間96万円を支払っても、後には何にも残りません。

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  「3.住宅ローンは団体信用生命保険が付いている」

また、住宅ローンには、団体信用生命保険が入っておりますので、万一、ローンの借主が亡くなった場合は、住宅ローンの残高がなくなり、家族に、住宅ローンの支払いが無いマンションが残せます。

私が亡くなった場合、奥さんや子供たちに家賃のかからない「住まい」を残せるのです。

 

「最後に一言」

以上の理由から、「住宅ローンは将来の自分たちの生活への投資である」と考える私は、毎年、年末になると、銀行から送られてくる残高証明書を見て、その1年間で返済が進んだ分を「貯金」をした気持ちになります。

すこし嬉しく、ちょっとだけ「にやり」としていますが、こんな考え方で住宅ローンを考えてみるのもおもしろいのではないでしょうか?

では!!

 

 

 

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「住み始めないと分からない!エレベーターの待ち時間が長い程、良いマンションです」

こんにちは。晴(ハル)です。

私は、新築マンションの販売営業を4年、マンション管理を5年ほど経験しましたので、購入時の皆さんの希望と実際住み始めてからのマンション生活の両方がある程度分かります。

マンションを選ぶ際は、共用部の設備が充実したマンションを選ぶのもポイントのひとつではないでしょうか?

例えば「エレベーターの台数が多く、エレベーターの待ち時間が少ない」等ですが、私は設備が充実し過ぎても良くないと考えてます。

本日は、「住み始めないと分からない!エレベーターの待ち時間が長い程、良いマンションです」

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「マンション販売の営業の時は、設備が充実すればするほど、アピールポイントが増えると思ってました」

私が、マンション販売の営業をしているときは、マンション設備の充実はアピールポイントだと思っていました。でも、マンション管理の仕事を経験してみると、それは間違っていたことに気付いたのです。

 

例えば、「エレベーター」を例に挙げて説明してみます。

私は、エレベーターの台数が多い程、エレベーターの待ち時間も短くなるし、朝の通勤・通学時の混雑が緩和されますので、台数が多いのは「良いこと」だと思ってました。

また、例えば9住戸を並べたような形のマンションで、わざと外廊下を3住戸程度に区切り、そのフロワーごとにエレベーターを設置し、より『プライバシー』に配慮したマンションも素直に素敵だと思っていました。

 

「毎月、エレベーターの点検費用がかかります」

でも、エレベーターがあるとそれだけで維持費が掛かります。

国土交通省が推奨しているエレベーターの交換時期は、約25年~30年位ですが、交換費用は1,000万円以上かかりますし、2台だと2,000万円以上かかります。

また、毎月実施されるエレベーター点検も、仕様・メーカー・契約内容により異なりますが、6万~7万円程、点検費用がかかります。

例えば、50戸のマンションでエレベーターを1台維持管理するのと2台維持管理するのとでは、オーナーの負担が異なります。

住み始めてからの維持管理を考えると、設備が多すぎろと将来のコストがかかり過ぎますので、ある程度の設備で十分です。 

 

「住み始めるとエレベーターの待ち時間は慣れます」

ちなみに、私のマンションは、135戸でエレベーターは3基で、部屋は3LDKの中部屋でエレベーターの真ん前です。マンションの購入前は、「どうかなー」とも思ってましたが、住み始めると「生活」が始まりますので、結局、慣れてしまいます。

 「まとめ」

私は、マンションの魅力のひとつは、広さ以外の「快適性」にあると思ってます。

自動ドア、防犯カメラ、ホームセキュリティに守られた「防犯設備」、エレベーターが運んでくれる「バリアフリー の環境」、エントランスや敷地を掃除してもらえる「心地よさ」等・・・そこには、一戸建てでは実現できづらい「快適性」があります。

でも、その「快適性」を維持するにも費用がかかりますので、私は程良く、過度になり過ぎない設備が、今は素敵だと思ってます。

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