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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法③・・・図面では分かりずらい点を確認して下さい」

こんにちは。晴(ハル)です。

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。
実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですが、失敗しないモデルルームの見学のポイントを以下のとおりです。
1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。
2.実際の間取りを想像してください。
3.図面では分かりずらい点を確認してください。

haruru1019.hateblo.jp

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法③・・・図面では分かりずらい点を確認して下さい」の記事をご紹介します。

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「図面では分かりずらい点を確認してください」

マンションの図面では、様々な情報が載っていますが、分かりずらい箇所がありますので、モデルルームで確認すると良いでしょう。皆さんの想像以上に、寸法や部品等は正確に再現しているので、参考になりますよ。

 では、以下の3つに気を付けて図面では分かりずらい点を確認しましょう。

「①天井の高さやドアの寸法・高さを確認できます」

「②モデルルームでは柱、梁も再現してます」

「③換気口やコンセントの位置だけでなく、高さも確認しましょう」

 

「①天井の高さやドアの寸法・高さを確認下さい」

モデルルームの天井の高さも正確に再現しております。一般的なリビングの天井高は2m40㎝~2m50cm位ですが、天井が高ければ高い程、部屋を広く感じさせてくれます。

また、キッチンや部屋の廊下等は、換気ダクトを天井の中に収めないといけませんので2m10cm~2m20cmでしょうか。

なお、モデルルームに使用しているドアは、実際のマンションに使うドアを使用していますので、素材の質感やドアの高さも確認しましょう。

ドアの高さについても、高さが高い程、解放感がでますので、確認のポイントです。

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「②モデルルームでは柱、梁も再現してます」

マンションにはコンクリートの柱・梁があります。

間取り図面にも、梁や柱の載っていますが、イメージしずらいのでモデルルームで確認しましょう。特に梁はよく確認しない部屋選びに失敗するケースもありますので、注意しましょう。

例えば、天井の高さは2m40㎝でも、30㎝の梁が出ていれば、床から梁下までの高さは2m10cmとなります。壁には家具を置く場合が多いので、特に梁下の寸法には気を付けてください。

 

「③換気口やコンセントの位置だけでなく、高さも確認しましょう」

マンションの部屋には、必ず24時間換気用の換気口が設置されてます。

換気口は、絵を飾りたい場所や家具を置きたい場所にあると、邪魔になりますので位置と高さをよく確認しましょう。

また、コンセントの位置は、図面でも確認できますが、高さはモデルルームで確認しましょう。最近のコンセントは、床から30cm以上の高さに設置されていることが多く、これはコンセント接続の際にかがまなくても良いユニバーサルデザインを取り入れているマンションだという事です。

 

「最後の一言」

モデルルームでは、正確に天井の高さや梁の高さ、換気口やコンセントの高さも再現しております。

間取図面では、平面の位置は確認できますが、高さはイメージしづらいですから、モデルルームで確認ください。特にマンションが完成していない時や設計変更の時は何度もモデルルームを見学ください。

 

 

 

 

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「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法②・・・実際の間取りを想像してください」

こんにちは。晴(ハル)です。

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。
実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですが、失敗しないモデルルームの見学のポイントを以下のとおりです。
1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。
2.実際の間取りを想像してください。
3.図面では分かりずらい点を確認してください。 

haruru1019.hateblo.jp

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法②・・・実際の間取りを想像してください」の記事をご紹介します。

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「実際の間取りを想像してください」

マンションのモデルルームの多くは「設計変更・間取り変更」をしています。

一番多い間取変更のパターンは、和室を洋室に変更し、和室とリビングの壁・襖を外し、リビングを広く見せる間取り変更が多いです。

また、モデルルームに選ぶ部屋のタイプは、マンションでも広いタイプの部屋が選ばれ、部屋の大きさは90㎡前後が多いように思われます。

では、以下の3つに気を付けての実際の間取りを想像しましょう。

 「①間取り変更・取り外された壁を想像しましょう」

「②モデルルームに置かれた家具のレイアウトを見ながら広さを想像しましょう」

「③気に入ったプランは、モデルルームと比較して、広さを想像しましょう」

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 「①間取り変更・取り外された壁を想像しましょう」

モデルルームの多くは、壁が取り払われ、できるだけ広く見せるようにしています。

リビングに隣接した和室をつなげたり、隣り合った2つの部屋を、広い1つの部屋にしてみたりです。でも、実際の間取りは、壁がありますので、モデルルームでは壁があると想像しながら、部屋の広さを確認しましょう。

 

「②モデルルームに置かれた家具のレイアウトを見ながら生活を想像しましょう」

モデルルームに置いている家具は、大きなものが多いですが、その部屋に合った家具のレイアウトをしております。また、モデルルームのインテリアをつくる際は、お住まいの家族構成・職業・趣味等をイメージして、家具やインテリアをつくります。

モデルルームでは理想のライフスタイルのひとつを提案を提案しておりますので、ぜひ、ご家族の参考にして下さい。

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「③気に入ったプランは、モデルルームと比較して、広さを想像しましょう」

実際に検討したいプランがあれば、間取り図を持ち込んで、広さを確認しましょう。「モデルの間口は〇〇mだから、気にいっているAプランは〇〇mで、これ位の長さなのか」と言うふうに活用ください。

検討に真剣なお客様であれば、営業マンも喜んで案内してくれますよ。

 

「最後の一言」

「モデルルームは豪華すぎて参考にならないよ」とおっしゃる方も多いと思いますが、家具のレイアウトや置いているインテリア等は、ある意味その部屋の良さを最大限に引き出したインテリア・ライフスタイルの提案なので、参考になります。

あとは、ご家族の検討しているプランと比べて、広さや寸法の確認に利用すると良いでしょう。

その際は、お持ちの想像力を最大に発揮してくださいね。

 

 

 

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「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法①」

マンション選びの優先順位

こんにちは。晴(ハル)です。

まだ建物が出来ていないマンションを検討する場合、モデルルームを見学し、イメージを膨らませますが、「モデルルームだから豪華に作っている」「オプションばかりで参考にならない」など思われる方も多いのではないでしょうか?

本日は、「マンション営業が教える失敗しないモデルルームの見学方法」の記事をご紹介します。

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「失敗しないモデルルームの見学のポイント」

私は戸建注文住宅の営業9年、新築分譲マンションの営業4年と多くの時間をモデルルームで過ごしてきました。

実際のマンションのモデルルームは、間取りの変更があったり、多くのオプションを使っているのは事実ですので、失敗しないモデルルームの見学のポイントをまとめてみました。

1.モデルルームの見学は、このポイントを見てください。

2.実際の間取りを想像してください。

3.図面では分かりずらい点を確認してください。

今回は、この中から「1.モデルルームの見学では、ここを見てください」をご紹介します。

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「1.モデルルームの見学ではここを見てください

モデルルームは、マンションの内装を知ることができる良い機会ですので、ぜひ、以下の点に注意して、見学してください。

①モデルルームの内装はオプション以外を見ましょう。

②ドアなどの細かい部品のグレードで、内装のレベルを知ることができます。

③マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります。

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  「①モデルルームの内装はオプション以外を見ましょう」

マンションのモデルルームは、内装のイメージを良くするため、オプションだらけです。特に以下の部分によくオプションを使用しています。

もちろんお金をかけてオプションを付けられても良いのですが、検討時期によっては、変更できない場合もありますので、ご注意ください。

<オプション例>

・リビングの壁(標準:クロス)(オプション:石彫壁)

・照明(標準:シーリング数個)(オプション:ダウンライト多数)

・廊下(標準:フローリング床)(オプション:大理石床)

・寝室(標準:フローリング床)(オプション:高級カーペット)

モデルルームでは、オプションは極力見ずに、標準のクロスやフローリングを参考に、部屋の内装をイメージするようにして下さい。

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「ドアなどの細かい部品のグレードで、内装のレベルを知ることができます」

私がマンション内装で気を付けてみる箇所は「ドアの取っ手」です。

「ドアの取っ手」のような、一般的に気付きにくい場所・部品に良いものを使っているマンションは、総じてこだわりのレベルが高く、良いものを提供しようとする企業姿勢も感じるからです。

「細部まで、こだわるマンションは良いマンションが多い」です。

 

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「マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります」

また、マンションの基本的な内装色により、購入層が分かります。

一般的には、フローリングやドアの色が明るい場合は「若いファミリー層」、落ち着いた色の場合は「若干年齢の高い層・高年収層」を想定している場合が多いです。

色は好みですので、自分たちのイメージに合うかご判断下さい。

 

「最後に一言」

今回は、モデルルームの見学方法・ポイントについて記事を書きました。

モデルルームはプロのンテリアコーディネーターが考えた内装・インテリア・家具に囲まれた夢の空間です。モデルルームを見学する時は、「まずは、楽しんでみる」位の気持ちで見てみて、検討できそうな物件であれば、今回の記事を参考にしていただければ幸いです。

では!!

 

 

 

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「住宅ローンを借金と考える人と投資と考える人」

お金の話

こんにちは。晴(ハル)です。

マンション購入するときには、住宅ローンを借りることが一般的ですが、このローンを皆さんは借金と考えますか?投資と考えますか?

本日は、「住宅ローンを借金と考える人と資産の投資と考える人」の記事をご紹介します。

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「私は住宅ローンを生活への投資だと考えます」

私は住宅ローンを投資と考えます。これは純粋な不動産投資をご紹介するお話ではなく、自分たちの生活への投資・備えだと考えてます。

私が生活の投資だと考える理由は以下の3つです。

1.賃貸でも、結局は、住宅費として固定費がかかるものです。なら・・・

2.ローンが支払い終われば、純粋な資産となる。

3.住宅ローンは団体信用生命保険が付いている。

 

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「1.ローンが支払い終われば、純粋な資産となる」「2.賃貸でも、結局は、住宅費として固定費がかかるものです。なら・・・」

 当たり前のことですが、ローンを完済すれば、マンションは、貸しても良いし、売っても良い「純粋な資産」となります。

住宅ローンは、毎月、支払わなければなりませんが、住むところを確保しながら、自分の資産に投資していると思ってます。

上記の「住むところを確保しながら」という表現は、とても重要で、賃貸であれば、家賃という固定費を払い続けますが、自分の家であれば、住宅ローンという固定費は払わないとけないのは同じですが、将来の資産に貯蓄しているものだと思ってます。

 例えば、私のマンション購入のためのローン返済は月額約8万円・年間約96万円ほどですが、返済が進めば進むほど、自分の資産になります。

最終的に手に入る資産の金額は、ローン完済後のマンション中古売買可能価格なのでしょうが、賃貸であれば、家賃を月額8万円・年間96万円を支払っても、後には何にも残りません。

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  「3.住宅ローンは団体信用生命保険が付いている」

また、住宅ローンには、団体信用生命保険が入っておりますので、万一、ローンの借主が亡くなった場合は、住宅ローンの残高がなくなり、家族に、住宅ローンの支払いが無いマンションが残せます。

私が亡くなった場合、奥さんや子供たちに家賃のかからない「住まい」を残せるのです。

 

「最後に一言」

以上の理由から、「住宅ローンは将来の自分たちの生活への投資である」と考える私は、毎年、年末になると、銀行から送られてくる残高証明書を見て、その1年間で返済が進んだ分を「貯金」をした気持ちになります。

すこし嬉しく、ちょっとだけ「にやり」としていますが、こんな考え方で住宅ローンを考えてみるのもおもしろいのではないでしょうか?

では!!

 

 

 

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「住み始めないと分からない!エレベーターの待ち時間が長い程、良いマンションです」

修繕の話

こんにちは。晴(ハル)です。

私は、新築マンションの販売営業を4年、マンション管理を5年ほど経験しましたので、購入時の皆さんの希望と実際住み始めてからのマンション生活の両方がある程度分かります。

マンションを選ぶ際は、共用部の設備が充実したマンションを選ぶのもポイントのひとつではないでしょうか?

例えば「エレベーターの台数が多く、エレベーターの待ち時間が少ない」等ですが、私は設備が充実し過ぎても良くないと考えてます。

本日は、「住み始めないと分からない!エレベーターの待ち時間が長い程、良いマンションです」

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「マンション販売の営業の時は、設備が充実すればするほど、アピールポイントが増えると思ってました」

私が、マンション販売の営業をしているときは、マンション設備の充実はアピールポイントだと思っていました。でも、マンション管理の仕事を経験してみると、それは間違っていたことに気付いたのです。

 

例えば、「エレベーター」を例に挙げて説明してみます。

私は、エレベーターの台数が多い程、エレベーターの待ち時間も短くなるし、朝の通勤・通学時の混雑が緩和されますので、台数が多いのは「良いこと」だと思ってました。

また、例えば9住戸を並べたような形のマンションで、わざと外廊下を3住戸程度に区切り、そのフロワーごとにエレベーターを設置し、より『プライバシー』に配慮したマンションも素直に素敵だと思っていました。

 

「毎月、エレベーターの点検費用がかかります」

でも、エレベーターがあるとそれだけで維持費が掛かります。

国土交通省が推奨しているエレベーターの交換時期は、約25年~30年位ですが、交換費用は1,000万円以上かかりますし、2台だと2,000万円以上かかります。

また、毎月実施されるエレベーター点検も、仕様・メーカー・契約内容により異なりますが、6万~7万円程、点検費用がかかります。

例えば、50戸のマンションでエレベーターを1台維持管理するのと2台維持管理するのとでは、オーナーの負担が異なります。

住み始めてからの維持管理を考えると、設備が多すぎろと将来のコストがかかり過ぎますので、ある程度の設備で十分です。 

 

「住み始めるとエレベーターの待ち時間は慣れます」

ちなみに、私のマンションは、135戸でエレベーターは3基で、部屋は3LDKの中部屋でエレベーターの真ん前です。マンションの購入前は、「どうかなー」とも思ってましたが、住み始めると「生活」が始まりますので、結局、慣れてしまいます。

 「まとめ」

私は、マンションの魅力のひとつは、広さ以外の「快適性」にあると思ってます。

自動ドア、防犯カメラ、ホームセキュリティに守られた「防犯設備」、エレベーターが運んでくれる「バリアフリー の環境」、エントランスや敷地を掃除してもらえる「心地よさ」等・・・そこには、一戸建てでは実現できづらい「快適性」があります。

でも、その「快適性」を維持するにも費用がかかりますので、私は程良く、過度になり過ぎない設備が、今は素敵だと思ってます。

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「建築費高騰!本音ではゼネコンさんは、マンションをつくりたくない?」

建築会社

こんにちは。晴(ハル)です。

本日は、「建築費高騰!本音では、ゼネコンさんはマンションをつくりたくない?」の記事をご紹介します。

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「2017年、建築費は高騰しております」

前回、マンションの土地価格について、お話ししましたが、マンション価格の決定の仕方 は、大まかに説明すると以下の通りです。
「土地価格」+「マンション建築費」+「販売経費」+「利益」=販売価格です。

今回は、この中の「マンション建築費」についてご紹介します。

 

「建築費高騰の理由」

2017年、マンション価格は数年前と比べと高騰していると言われており、その一つの要因が「建築費高騰」です。

では、現在、建築費の高騰の主な理由は以下の3つです。
1.人件費の高騰(人手不足。下請け業者・職人さんの保険加入義務化等)
2.資材費の高騰(東北震災復興・東京オリンピック等)
3.マンション以外の仕事も多くマンションを作る必要がない。

 

haruru1019.hateblo.jp

 以上、この3つが主な要因ですが、今まで建築業界は、海外市況に影響される資材費の高騰は別にして、この10年間以上、建築単価が上がらず、据え置きまたは単価の値引きを続けてきました。
デフレだから、競争だから当たり前とおっしゃる方もいらっしゃるとは思いますが、一昔前のマンションから比べると、建物の鉄筋の量も倍以上になり、建物の施工品質、管理体制も比べ物にならないほど厳しくなっている中での話です。

 

「マンションは、ゼネコンさんにとって儲からない」

元々、マンション建築は、利益率が低い割には、引き渡し後のアフターやクレーム対応が多く、得られる利益の割には、合わない仕事と言われております。

 

「傷ひとつで呼び出されるマンションアフター」

断っておきますが、マンションに入居されたご家族でも、過度な要求をされるのは、ほんの一握りの方です。でも、傷ひとつで呼び出されるのは本当に大変です。

このひとつの傷を見にくるにも、職人さんの移動時間や拘束時間等、時間と費用がかかります。この過度な要求等もゼネコンさんが分譲マンションを敬遠される理由に一つとなるのです。

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「まとめ・ゼネコンさんは、本音ではマンションをつくりたくない?」

以上の事から、ゼネコンさんは出来るだけマンション建設よりは他の事業を手掛けたいというのが本音だと伺ったことがあります。

もちろん、手抜き工事や欠陥住宅つくることは、言語道断ですが、私たち消費者も、マンションを建ててくれるゼネコンさんがいてこそ、安全な住まいに住めることを感謝しても良いと思います。

  

 

 

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「気になるマンション価格の決まり方」

お金の話

こんにちは。晴(ハル)です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。
さて、最近、新聞等で首都圏のマンション価格が高騰し、サラリーマンが買えなくなっているとの記事を読みました。
 今回は、「マンション価格の決定の仕方」ついて記事を書きます。

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「マンション価格の決定の仕方」 

さて、まずは、簡単なマンション価格の決定の仕方をご紹介しましょう。

大まかに説明すると以下の通りです。

「土地価格」+「マンション建築費」+「販売経費」+「利益」=販売価格です。

 

「当然ですが、土地がないとマンションは建築できません」

不動産会社がマンションを販売するためには、何といっても、土地がないと話になりません。

土地が売られる場合、個人や会社が持っている土地を売る場合と国や市が持っている土地を売る場合がありますが、一般的に競合入札といって、数社から数十社の不動産会社が参加し、一番高い値段で落札した会社が土地を購入し、マンションをつくります。

 

「大手も中小の不動産会社も土地は、できるだけ安く手に入れたいのですが・・・」

大手と呼ばれる不動産会社では、そのブランドに見合った一定水準以上のマンション品質を提供しなければならないため、建築費を抑えられません。ですから、あまりに高い土地を購入してしまうと、高い土地・高い建築費では、市場価格を大幅にオーバーしてしまし、大手とは言え、売れなくなってしまいます。

また、中小の不動産会社は、ある程度、建物基準を下げての建築も可能ですので、土地を高値で落札できそうなものですが、ブランド力の弱いマンションは高値では購入されない傾向があるので、やはり土地価格は抑えたいのが本音です。

 

「各社試算してギリギリの設定で土地購入を目指すのですが・・・」

上記の理由により、土地が欲しいからと言って、あまり高値をつけすぎるとマンションが売れずに後々困ってしまいます。

ですから、各不動産会社は、売れるであろう値段を想定しながら、ギリギリの価格を狙って入札に参加しますが、競合相手が多いとそうもいきません。

2~3社で争うより、20~30社で競合すると、落札土地価格を高くなることは簡単にご想像いただけると思います。

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「最近のマンション市況は土地上昇・建築費も上昇傾向です」

この数年間、首都圏や大都市のマンションは、土地の上昇と建築費の上昇により、年々価格が上昇し続けた結果、現在、価格が高騰し過ぎて、売れなくなってきています。

正確には「売れなくなってきている」と言う表現ではなく、「サラリーマンが買えない値段になっている」と言った方が表現としては適正だと思います。

その結果、サラリーマン世帯が購入できる価格帯を求めて、都心から郊外物件に流れているようです。

 

「まとめ、マンション価格は上昇・下降を繰り返します」

マンションの価格が上がり続けても、いつかは必ず価格は下がり始めます。

それは、「お金なら困らないよ」と言う富裕層は別として、やはり、購入層の大半はサラリーマン世帯だからです。そのサラリーマン世帯が買えなくなるマンション価格までいくと、部屋は残り始め、価格の調整が始まります。

売れ残った在庫を抱えた不動産会社は、高い新規物件には手を出さなくなり、土地購入も慎重になります。すると、土地購入の競合は自然と減っていき、マンション価格は下がり始めるという仕組みです。

この上昇・下降のサイクルを繰り返すのがマンションの価格なのです。 

  

 

 

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