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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「失敗しないマンションの選び方!大手不動産会社の物件だけを購入すべき理由・その2」

マンション選びの優先順位 不動産会社

こんにちは。晴(ハル)です。

本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方についての情報を、お伝えしております。

初めてご訪問いただいた方は、下記も記事が、このプログの基礎となる記事なので、良かったらご覧下さい。⇒

haruru1019.hateblo.jp

本日は、前回に引き続き、優先順位2位「大手不動産会社の物件だけを購入すること」について書きます。

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 手不動産会社のマンションしか購入してはならない大きな理由のひとつは、「会社が倒産しにくい」からです。

「マンション業界は、いわゆる水商売です」

運に左右されやすいことや一時的な利益だけで長続きする見込みのないことを水物といい、収益が不確かな商売のことを水商売といいますが、不動産業界、特に分譲マンション業界は、いわゆる水商売的色合いが強い業界です。

なぜ、分譲マンション業界が水商売的かと言うと、マンションの価格は、「土地価格」+「建物価格」で構成されておりますが、2つとも価格は常に「上下」しており、とても不安定なのです。

また、不動産の売れ行きは、特に「景気」の動向に大きく左右されやすく、購入者も不安定と言えるのも、要因でしょうか。(不況でも、食品は食べないと生活ができませんが、新しい不動産は購入を見送れば良いものですから・・・)

 

「マンション業界は市況・景気が読めないのか??」

 よく「景気の先がなぜ読めなかったのか?」や「なぜ、マンション価格が相場より高いものをなぜつくったのか?」などと言われますが、理由はひとつです。

「マンションは、土地の売買交渉から完成までに長い年月がかかるからです」

マンションは土地の仕入れから、建物の計画、マンションの建築、販売完了まで考えると少なくとも2年前後の月日がかかります。

「2年後も時間がたてば、当初見込んでいたよりも、景気が下がってしまい、設定した価格では売れなくなっていた」なんてことは、良くあることです。

 

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「大手も小さな不動産会社も基本的には自転車操業です」

当然ですが、不況だからと言って、マンション販売を中止することはできません。

マンションを作り、売らなければ、売り上げは「0円」となります。

土地を仕入れる部署、設計・施工を管理する部署、マンションを販売する部署、それをフォローする経理、総務の部署等、仕事をつくっていかないと会社が成り立たず、社員は生活ができません。

大手ならまだしも、小さい不動産会社は、土地を仕込み、金融機関から融資を借り、マンションを販売し、販売した売り上げを、銀行に返済して、またお土地を仕入れ・・・マンション業界は大なり小なり自転車操業の業界なのです。

 

「つぶれない会社=ブランド・信頼性」

マンション業界は、参入に関しては、資金力さえあれば比較的簡単に参入できる業界です。

業界の特徴は、当たれば利益も大きいですが、外れれば損失も大きい世界だと言えるでしょう。

古くは「バブル経済の崩壊」、近くは「リーマンショック」のような大きな不況が起こるたびに、振興の不動産会社は淘汰されていくという厳しい業界です。

 

「最後に一言」

私も、この業界で同業者や施工ゼネコンが倒産していくのを何度も見ました。

不動産業界のサイクルとしては、景気が良くなってくると、振興の不動産業者が何社も現れ、事業を広げていきますが、景気が大きく悪くなると次々と倒産し、何も残らなくなる。マンション業界はそんな一面がある業界ですので、「つぶれない会社=ブランド・信頼性」なのだと思います。

 

 

 

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