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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「戸建て住宅VSマンション」の比較から考える!修繕積立金の必要性

お金の話 修繕の話

こんにちは。晴(ハル)です。

本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。

住宅を取得する場合、多くは戸建て住宅かマンションかに分かれると思いますが、それぞれにメリット・デメリット、特徴があります。

優劣をつけるわけでなく、それぞれの特徴を書きますので、共感できるポイントがあれば、それが、あなたに合った考え方であると思っていただくと有り難いです。

今回は、「戸建てVSマンション(1)」ついて記事を書きます。

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「戸建住宅とマンションのイメージの違い」

私の実家の田舎では、分譲マンションはありますが、主には一戸建てが「住まい」との認識がありました。一方、都市部中心地に暮らす方(現在の私も含め)にとっては、一戸建てよりマンション購入が現実的な住まいであるという認識ではないでしょうか?

一般的には、一戸建ては「郊外」、マンションは「都心」というイメージではないでしょうか

 

「年々増加するマンション居住者」

私が子供の頃の認識・イメージだと、マンションは、一戸建てを手に入れるまでの仮の住まいであり、住居のステップアップにおける途中の住まいだったように思います。

ステップアップモデル:①賃貸アパート(新婚)⇒②分譲マンション(子育て世代)⇒③マンションを売却し、一戸建て所有

しかし、現在、マンション住戸も623万戸、約1530万人を超えており、仮住まいではなく、終の住まいとの認識が高まっているのが現状です。

ちなみに、日本の居住されている住宅ストックは5210万戸あり、うち6割が持家で4割が借家となっているそうです。 (※総務省「平成25年住宅・土地統計調査」)

「マンション購入者の本音」

マンション購入者の本音としては、可能であれば、一戸建てが良いが、希望のエリアで土地・建物を購入することは財政的に不可能。かと言って、通勤や教育環境を大きく変えて、田舎の購入可能な土地に移り住むには抵抗がある。

また、転勤もあるし、通勤や教育環境等を考えれば、便利な場所のマンションを購入した方がベストではないかとお考えの方が多いと思いますが、いかがでしょうか?

「戸建てVSマンション」比較

戸建てとマンションでは、大きくライフスタイルが異なってきますので、これから以下の項目について比較・検証してみようと思います。

1.建物の維持管理に関する費用比較

2.生活の快適さ比較

3.資産性の比較

 では、今回は、建物の維持管理に関する費用比較をしてみます。

 

「 意外とかかる一戸建ての建物維持費」

木造住宅、鉄骨系住宅ともに、共通する大敵は、屋根、外壁の破損、ひび割れ部分から雨水が侵入し、構造躯体が浸水すると、木造であれば、内部腐朽を招き湿気がシロアリを発生させ、鉄骨では、柱を腐食させる原因となり、住宅の寿命を著しく短くさせます。

「一戸建ての主な維持管理項目」

1.多くの外壁で使われているサイディングボードの塗り替え

2.外壁の繋ぎ目に打ち込まれているシーリング材(コーキング)の打ち変え

3.屋根のスレート材の塗り替え

4.雨どいの補修・取替

5.バルコニーの防水処置の塗り替え

一般的には外まわりの塗装と言えば、住宅の見た目をよくするという美観の問題ととらえられがちですが、一番の目的は、雨水の侵入を防ぐ建物の保全行為です。

ちなみに外壁・下地を守る塗料そのものは、太陽の紫外線によって劣化しますので、塗料メーカーがいう寿命は10年もないようです。

「気になる一戸建て建物維持費の具体的な金額」

補修時期は10年~12年周期ごとに改修することが望ましく、費用は150~200万円前後だと言われています。

つまり、30年間の建物維持費を考えると、450~600万円ほどの費用が必要となりますし、途中、外壁・スレート瓦の張替えをした場合、650~800万円ほどの費用がかかると想定されます。

修繕積立金の概念がないので、一戸建ては注意ください」

正直、30年間の長期修繕計画と修繕積立金を提案するマンション販売はともかく、戸建て販売時代は、購入後のメンテナンスコストなど考えもしませんでしたし、お客様に質問を受けた記憶もほとんどありませんでした。

でも、実際、建物維持には費用が掛かりますので、上記金額が必要となる前提で、一戸建ての購入を考えるべきだと思います。

 

「修繕の意識が高いマンション」

一方、共同住宅であるマンションは、定期的な修繕をすることが前提であり、月ごとに修繕積立金の貯蓄が義務付けられているマンションの方が、修繕に対する意識が高いと言えるでしょう。

国土交通省ガイドラインによると、総面積10,000㎡以上のマンションでは、住戸80㎡であれば、月額1万800円~1万7600円位が目安とされており、30年間に換算すると、388万円~633万円ほどのマンション改修費用が必要となるそうです。

国土交通省マンションガイドライン

①専有床面積当たりの修繕積立金の額(※マンション総面積別)

■階数【15 階未満】
・建築延床面積「5,000 ㎡未満」平均 218 円/㎡(月 165 円~250 円/㎡・月)

・建築延床面積「5,000~10,000 ㎡」平均 202 円/㎡(月 140 円~265 円/㎡・月) 

・建築延床面積「10,000 ㎡以上」平均 178 円/㎡(月 135 円~220 円/㎡・月)

■ 階数【20 階以上】

・平均206 円/㎡(・月 170 円~245 円/㎡・月)

 

「ご注意下さい。マンション規模・階数・設備によって維持費は変わります」

マンションの場合、規模・階数・設備によって建物維持費は大きく異なります。

例えば上記の国土交通省ガイドラインには、機械式駐車場の維持・管理・改修費用は別に計上されており、機械式駐車場の設備があるマンションは上記以上の維持費が想定されます。

また、階数、特に20階建て以上のタワーマンションはその特殊性から、改修費用も高額になりますし、中~低層マンションでも、マンション戸数により、維持費は違ってきます。(もちろん、マンション戸数が多ければ、多い程、負担額は軽くなります)

 

「まとめ」

今回「一戸建てVSマンション」について、建物の維持管理に関する費用比較をしてみましたが、いかがでしたか?

戸建て住宅、マンションに関わらず、維持費用は必ず必要となりますが、月々強制的に修繕積立金を徴収されるマンションはともかく、一戸建てで建物維持費を積み立てているご家庭は、ほとんどいないと思われます。

もちろん、マンションと違って一戸建ては自分の意志で、建物改修をしないと決めることができますが、やはり、建物の維持費は必要です。

 

 

 

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