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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「住宅ローン比較!マンションを購入の際は、短期金利を選ぶべき4つの理由」

こんにちは。晴(ハル)です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。
さて、住宅を取得する際、多くの方が住宅ローンを組むと思いますが、住宅ローンで、最も気になるのは「金利」ではないでしょうか?
 今回は、「住宅ローン・短期金利VS長期金利」ついて記事を書きます。

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「住宅ローンについて」 

さて、まずは、簡単なローンの仕組みを説明してみましょう。
住宅ローンの金利の考え方には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類ありますが、一般的に選ばれているのは、元利均等返済方式ですので、今回は元利均等返済方式に基づいてローンを考えてみましょう。

金利の原則」

金利については、同じ銀行であっても「金利が固定される期間」によって変わります。

最も利率の低い金利は「変動型(年2回の金利見直し)」で、最も高い金利は「全期間固定型」となりますが、一般的に固定期間が長くなれば、なるほど金利は高く設定される仕組みです。

つまり、『安い金利は、いつ金利が上がるかも(反対に下がる可能性もあり)知れないし、長期間変動しないローンは、金利は若干高くなるよ』と言う仕組みです。

長期金利に関しては、銀行もリスクヘッジしたいという気持ちは分かりますよね。

ちなみに、具体的な金利・返済額としては、以下の通りです。

<※借入期間:30年・借入額:3,000万円の例>

A.変動金利:0.625%(返済9万1,411円)

B.10年固定:0.95%(返済9万6,768円)

C.30~35年固定:1.32%(返済10万965円)

(※2017年1月現在・三菱東京UFJ銀行・HPより抜粋)

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「では、短期固定と長期固定どちらが良いのでしょうか?」

『変動金利だと金利が上がって、返済が大変になりそう』この心配があるとは思いますが、私は短期固定、中でも「変動金利」をお勧めします。

金利が上がるのではないかとのご心配されるのはもっともな理由ですし、実際「金利」が上がる可能性はあります。それでも、私は「変動金利」をお勧めします。 

短期金利をお勧めする4つの理由」

実は、私自身の住宅ローンも、変動金利、35年間で住宅ローンを借りておりますが、変動金利をお勧めする理由は以下の4つです。

その中で、本日は「1.借入当初の金利が、安ければ安い程お得です」について説明致します。

1.借入当初の金利が、安ければ安い程お得です。

2.金利を払うぐらいなら、「中抜き返済」に回しましょう。

3.住宅ローン減税制度の還付金は借入額の1%です。

4.日本は、これからも低成長経済です。

「1.借入当初の金利が、安ければ安い程お得です。」

では、まず、金利計算方法について、簡単に説明してみます。

実際、3000万円、1%、30年間借りた場合、「年間金利返済3000万円×1%×30年=支払い金利:900万円」となるかと言えば、そうはなりません。

なぜなら、月々、支払う返済額には、金利が含まれており、月々少額ではありますので借入元本自体は減っていくからです。

金利にもよりますが、支払金利は290万円~630万円くらいでしょうか。

<3000万円借りた場合の総返済額例>

(A)【変動金利:0.625%】

・総返済額3,290万7,960

(B)【10年固定:0.95%】

・総返済額3,483万6,480円

(C)【30~35年固定:1.32%】

・総返済額3,634万7,400円

 

「元利均等返済の特徴」

返済額(元金+利息)が一定のため、返済計画が立てやすい方式ですが、支払い当初は、返済額に含まれる金利負担割合が高いという特徴があります。

・変動金利:0.625%「9万1,411円」

(当 初)(元本支払:7万5,786円・支払利息:1万5,625円)

(10年後)(元本支払:8万673円・支払利息:1万738円)

(20年後)(元本支払:8万5,875円・支払利息:5,536円)

つまり、当初の支払い利息は、1万5,625円ですが、月々少しづつ利息割合が低くなり、10年目以降は1万738円まで、20年目以降は5,536円まで、30年後の返済間近ですと限りなく0円近くまで、下がります。

それほど借り入れ当初の利息負担率は高いのです。

 

「返済開始当初が低金利の利点」

また、上記の事から、支払い当初は支払金利負担が大きいことが分かりますが、金利による借入残高が違うのでしょうか?

5年後の返済総額と借入残高比べてみましょう。

「A」【変動金利:0.625%・返済額:9万1,411円】
「5年間総支払額:1,096,932円:借入残高:25,382,270円」
「B」【10年固定金利:1.02%・返済額:9万6,768円】
「5年間総支払額:1,149,648円・借入残高:24,663,584円」

「C」【30年~35年固定金利:1.32%・返済額:10万965円】                 「5年間総支払額:1,211,580円・支払残高:24,910,426円」

上記の試算から、「A」.【変動金利0.625%】、「C」.【30年~35年固定金利】を比べると、変動金利の方が、11万4,648円ほど返済額の負担が少ないにも関わらず、入残高は47万1844円ほど元本返済が進んでいます。

この試算は、あくまでローン金利が上がらなかった場合の試算ではありますが、では金利が数年で上昇するかと言うとそのような経済状況ではないと思いますが、いかがでしょうか?

ちなみに変動金利に関しては、この十数年金利上昇はほとんど起こっておりません。

 

「まとめ」

「借り入れ当初のローン金利は安ければ安い程良い」と言うのが私の持論ですが、いかがでしょうか?もちろん長期固定金利金利変動がないという、メリットがあるので、そちらを選択するのも良いでしょう。

基本的に長期固定金利に関しては、融資する銀行も、将来的な金利上昇のリスクもあり、ある程度の保険を掛けるため、金利は高めに設定される傾向にあります。ですから、今の経済状態であれば、長期固定金利を選ぶメリットを私は感じることができないのです。

 

 

 

 

 

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