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「理想の間取り旅(マンションの選び方)」

「注文住宅営業9年、分譲マンション販売4年・マンション管理5年」ー「売らなければならないノルマ」=「良質なマンションの選び方の知識」。失敗しないマンションの選び方を中心に住まいづくりの提案をするブログです。その他素晴らしい建築。小旅行。

「気になるマンション価格の決まり方」

こんにちは。晴(ハル)です。
本ブログでは、失敗しない分譲マンションの選び方について情報を、お伝えしております。
さて、最近、新聞等で首都圏のマンション価格が高騰し、サラリーマンが買えなくなっているとの記事を読みました。
 今回は、「マンション価格の決定の仕方」ついて記事を書きます。

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「マンション価格の決定の仕方」 

さて、まずは、簡単なマンション価格の決定の仕方をご紹介しましょう。

大まかに説明すると以下の通りです。

「土地価格」+「マンション建築費」+「販売経費」+「利益」=販売価格です。

 

「当然ですが、土地がないとマンションは建築できません」

不動産会社がマンションを販売するためには、何といっても、土地がないと話になりません。

土地が売られる場合、個人や会社が持っている土地を売る場合と国や市が持っている土地を売る場合がありますが、一般的に競合入札といって、数社から数十社の不動産会社が参加し、一番高い値段で落札した会社が土地を購入し、マンションをつくります。

 

「大手も中小の不動産会社も土地は、できるだけ安く手に入れたいのですが・・・」

大手と呼ばれる不動産会社では、そのブランドに見合った一定水準以上のマンション品質を提供しなければならないため、建築費を抑えられません。ですから、あまりに高い土地を購入してしまうと、高い土地・高い建築費では、市場価格を大幅にオーバーしてしまし、大手とは言え、売れなくなってしまいます。

また、中小の不動産会社は、ある程度、建物基準を下げての建築も可能ですので、土地を高値で落札できそうなものですが、ブランド力の弱いマンションは高値では購入されない傾向があるので、やはり土地価格は抑えたいのが本音です。

 

「各社試算してギリギリの設定で土地購入を目指すのですが・・・」

上記の理由により、土地が欲しいからと言って、あまり高値をつけすぎるとマンションが売れずに後々困ってしまいます。

ですから、各不動産会社は、売れるであろう値段を想定しながら、ギリギリの価格を狙って入札に参加しますが、競合相手が多いとそうもいきません。

2~3社で争うより、20~30社で競合すると、落札土地価格を高くなることは簡単にご想像いただけると思います。

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「最近のマンション市況は土地上昇・建築費も上昇傾向です」

この数年間、首都圏や大都市のマンションは、土地の上昇と建築費の上昇により、年々価格が上昇し続けた結果、現在、価格が高騰し過ぎて、売れなくなってきています。

正確には「売れなくなってきている」と言う表現ではなく、「サラリーマンが買えない値段になっている」と言った方が表現としては適正だと思います。

その結果、サラリーマン世帯が購入できる価格帯を求めて、都心から郊外物件に流れているようです。

 

「まとめ、マンション価格は上昇・下降を繰り返します」

マンションの価格が上がり続けても、いつかは必ず価格は下がり始めます。

それは、「お金なら困らないよ」と言う富裕層は別として、やはり、購入層の大半はサラリーマン世帯だからです。そのサラリーマン世帯が買えなくなるマンション価格までいくと、部屋は残り始め、価格の調整が始まります。

売れ残った在庫を抱えた不動産会社は、高い新規物件には手を出さなくなり、土地購入も慎重になります。すると、土地購入の競合は自然と減っていき、マンション価格は下がり始めるという仕組みです。

この上昇・下降のサイクルを繰り返すのがマンションの価格なのです。 

  

 

 

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